競売の流れを解説します

住宅ローンを滞納し続けると最終的には競売にかけられ、強制的に担保である家を売却されます。滞納をしてすぐに競売に進むわけではありません。この記事では競売に進む流れを解説いたします。

抵当権が設定されている登記簿には、借り入れた銀行ではなく、〇〇〇保証といった保証会社が明記されていると思います。保証会社は借主が返済不能になった場合に代わりに支払いをする保証人のことです。貸主は保証会社に対して債務者の代わりに全額返済するように求め保証会社が債権者に支払いをします。この代わりに支払っていることを代位弁済といいます。保証会社はその支払った金額の返済を求めるためサービサーと呼ばれている債権回収会社に取り立て業務を委託します。

債務者がさらに何もせずに放置すると債権回収会社は裁判所に対し不動産競売を申し立てます。競売の申し立てがあると裁判所は担保不動産に差押登記をし、借主には不動産競売開始決定という通知書を送付します。

競売開始決定からおよそ一か月後に競売に備えて物件の現状調査と評価額を決定するために執行官と評価人（不動産鑑定士）が自宅にやってきます。

配当要求終期の公告とは、競売の申し立てをした債権者以外の債権者で配当を受け取りたい人は申し出るようにという告知です。他の債権者が名乗りでてくださいという制度ですので、物件情報が公開されることになります。あらゆる業者からアプローチがあるのはこの公告があるのが理由です。

入札期間、開札日などが記載された入札の通知が送付されます。

入札期間に入札をした人のなかで一番最高額で入札した人を落札者とします。

任意売却は時間との戦いです。任意売却は開札の前日までがタイムリミットになります。開札日の前日までに債権者に支払いをし、競売の取り下げをしてもらいますので少しでも早く任意売却に向けて行動を起こすことが何より大事です。

①任意売却よりも競売のほうが売却金額が安くなることが多い
任意売却の一番大きなメリットが任意売却のほうが競売より高く売れる可能性があります。競売での売却金額は一般市場での売却に比べ７割程度と言われています。それだけ残債額が大きくなってしまいます。

②近隣に知られてしまう可能性が高い
競売情報は公開されるため、近隣に知られてしまう可能性があります。業者にも知られてしまいます。

③引っ越し時期を選べない
競売では債務者側の事情で引っ越し時期を選ぶことができません。任意売却の場合買主と交渉が可能なので柔軟な対応が可能です。

競売のデメリットを挙げましたが、メリットはあるのか？私は競売のメリットはないと考えています。

競売と比較してメリットの多い任意売却を成立させるためには、何より早めのご相談が大事です。早く着手すればするほどできることが多くなるので住宅ローンを滞納してしまいそう、返済が苦しいというタイミングでご相談ください。また競売の手続きが進んでいる方でも任意売却の成立が間に合う可能性は十分にあります。あきらめずご相談ください。